Gmina Łomianki i okolice to jeden z obszarów, na których pracujemy — obejmuje Łomianki, Dąbrowę, Kiełpin, Dziekanów Leśny i Polski, Sadową i Buraków, a także sąsiednie gminy Stare Babice i Izabelin. To północno-zachodni kierunek aglomeracji, gdzie bliskość Kampinoskiego Parku Narodowego i doliny Wisły czyni działki atrakcyjnymi, ale jednocześnie obwarowanymi wyjątkowo dużą liczbą ograniczeń.
Ten teren znamy z konkretnych zleceń. Przygotowywaliśmy dokumentację m.in. dla zabudowy przy ul. 11 Listopada w Łomiankach, dla sąsiedniej działki w tym samym obrębie (z wnioskiem o odstępstwo od warunków technicznych) oraz dla adaptacji projektu gotowego w Dziekanowie Leśnym.
Sytuacja planistyczna w gminie Łomianki — stan na wrzesień 2026
Reforma planowania przestrzennego zastąpiła studium uwarunkowań planem ogólnym gminy. Ostateczny termin jego uchwalenia upłynął 31 sierpnia 2026 roku. Wnioski o warunki zabudowy złożone do tego dnia rozpatrywane są na dotychczasowych zasadach; złożone później, w gminie bez uchwalonego planu, czekają na zakończenie procedury.
Gmina Łomianki planu ogólnego nie uchwaliła. Procedurę rozpoczęto uchwałą Rady Miejskiej nr III/33/2024 z 27 czerwca 2024 roku. Według stanu na koniec sierpnia 2026 gmina nadal nie opublikowała projektu dokumentu ze strefami planistycznymi ani wyznaczonymi obszarami uzupełnienia zabudowy — prace są w toku, a harmonogram dalszych etapów nie jest publicznie znany.
Pierwsze pytanie zawsze brzmi tak samo: czy Twoja działka jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego? Jeśli tak — sprawa planu ogólnego Cię nie dotyczy, projektujemy na podstawie obowiązującego planu. Jeśli nie, a wniosek o warunki zabudowy nie został złożony do końca sierpnia — trzeba liczyć się z oczekiwaniem.
Decyzje o warunkach zabudowy wydane wcześniej pozostają ważne. Zmieniła się natomiast ich trwałość: decyzje prawomocne od 1 stycznia 2026 roku obowiązują 5 lat, podczas gdy wcześniejsze były bezterminowe.
Jak sprawdzić status swojej działki
- System informacji przestrzennej gminy (lomianki.e-mapa.net) — rejestr aktów planowania przestrzennego z podglądem granic obowiązujących planów
- Biuletyn Informacji Publicznej Urzędu Miejskiego w Łomiankach — dział zagospodarowania przestrzennego, gdzie publikowane są dokumenty planu ogólnego i wykaz obowiązujących planów miejscowych
- Referat planowania przestrzennego — wypis i wyrys z planu wydawany na wniosek
Na co zwracamy uwagę projektując w gminie Łomianki
To jedna z trudniejszych planistycznie gmin w okolicach Warszawy — i właśnie dlatego warto sprawdzić uwarunkowania przed zakupem działki, a nie po.
- Sąsiedztwo Kampinoskiego Parku Narodowego i jego otuliny. Znaczna część gminy leży w bezpośrednim sąsiedztwie parku lub w strefie otuliny, co wiąże się z dodatkowymi ograniczeniami i uzgodnieniami. To pierwsza rzecz, którą sprawdzamy.
- Dolina Wisły i tereny zagrożone podtopieniem. Część gminy leży w dolinie rzeki, gdzie mogą obowiązywać ograniczenia związane z terenami zalewowymi, a warunki gruntowo-wodne wymagają badań geotechnicznych przed projektem fundamentów.
- Obszary chronione przyrodniczo. W rejonie doliny Wisły i Jeziora Dziekanowskiego występują formy ochrony przyrody, które mogą wpływać na możliwość i sposób zabudowy.
- Uchwała krajobrazowa. Gmina przyjęła regulacje dotyczące zasad sytuowania obiektów małej architektury, ogrodzeń, tablic i urządzeń reklamowych — warto uwzględnić je już na etapie projektu zagospodarowania działki.
- Dostęp do drogi i media. W zabudowie rozproszonej realny dostęp komunikacyjny i odległości przyłączy potrafią być znacznie większym kosztem, niż zakłada inwestor.
Co obejmuje nasz projekt
Wykonujemy kompletną dokumentację stanowiącą podstawę do uzyskania pozwolenia na budowę:
- koncepcja architektoniczna — dwa warianty w cenie umowy, omawiane i korygowane wspólnie z inwestorem
- projekt zagospodarowania działki
- projekt architektoniczno-budowlany
- projekt konstrukcyjny
- projekty instalacji wewnętrznych
- charakterystyka energetyczna
- wsparcie formalne przy kompletowaniu dokumentów do pozwolenia na budowę
Projektujemy domy jednorodzinne, a także zabudowę bliźniaczą, szeregową i domy parterowe. Wykonujemy również adaptacje projektów gotowych oraz projekty przebudów i rozbudów. Pełny zakres opisaliśmy na stronie oferty.
Ile to trwa i ile kosztuje
Projekt indywidualny to zwykle 3–5 miesięcy od pierwszego spotkania do kompletnej dokumentacji. Adaptacja projektu gotowego — 2–3 tygodnie. Jeśli działka wymaga warunków zabudowy, dochodzi czas procedury administracyjnej.
Na cenę wpływa metraż, stopień skomplikowania bryły, zakres opracowania i to, czy potrzebne są dodatkowe analizy. Rozpisaliśmy to szczegółowo w artykule ile kosztuje projekt domu jednorodzinnego. Wycenę przygotowujemy po rozmowie i zapoznaniu się z działką.
Bezpłatna wstępna analiza możliwości zabudowy działki. Masz działkę w gminie Łomianki albo dopiero planujesz zakup? Sprawdzimy bez opłat, co realnie da się na niej zbudować — czy obowiązuje plan miejscowy, jaki jest status warunków zabudowy, jakie są maksymalne parametry zabudowy oraz dostęp do drogi i mediów.
Potrzebujemy tylko numeru ewidencyjnego działki lub adresu. Zamów bezpłatną analizę możliwości zabudowy działki albo zadzwoń: 570 012 997.
Najczęstsze pytania
Czy w gminie Łomianki można teraz uzyskać warunki zabudowy?
Wnioski złożone do 31 sierpnia 2026 są rozpatrywane na dotychczasowych zasadach. Gmina Łomianki rozpoczęła procedurę planu ogólnego w czerwcu 2024 roku, ale do końca sierpnia 2026 nie opublikowała projektu ze strefami planistycznymi — dla działek bez planu miejscowego nowe wnioski czekają na zakończenie procedury.
Czy decyzje o warunkach zabudowy wydane wcześniej tracą ważność?
Nie. Decyzje wydane przed uchwaleniem planu ogólnego pozostają ważne. Decyzje, które stały się prawomocne od 1 stycznia 2026 roku, są jednak terminowe — obowiązują 5 lat. Wcześniejsze były bezterminowe.
Ile trwa wykonanie projektu domu jednorodzinnego?
Od koncepcji do kompletnego projektu architektoniczno-budowlanego zwykle 3–5 miesięcy. Jeśli działka wymaga warunków zabudowy, dochodzi czas procedury administracyjnej.
Czy projektujecie też adaptacje projektów gotowych?
Tak. Wykonujemy adaptacje projektów gotowych do warunków konkretnej działki, wraz z niezbędnymi zmianami konstrukcyjnymi i instalacyjnymi.
Czy projektujecie w gminie Łomianki?
Tak. Działamy na terenie Warszawy i powiatów ościennych — Łomianki włącznie. Wykonujemy projekty indywidualne, adaptacje projektów gotowych oraz przebudowy i rozbudowy.
Informacje o sytuacji planistycznej podajemy według stanu na wrzesień 2026 roku. Status procedury warto zweryfikować w Biuletynie Informacji Publicznej gminy Łomianki lub potwierdzić z nami przy analizie konkretnej działki.