Większość rozmów o projekcie domu zaczyna się od pytania „ile kosztuje projekt". A powinna zaczynać się od pytania „co w ogóle da się na tej działce zbudować" — bo to plan miejscowy albo warunki zabudowy, a nie katalog projektów, wyznaczają granice. Dlatego sprawdzamy to bezpłatnie, zanim cokolwiek zamówisz.
Potrzebujemy tylko numeru ewidencyjnego działki albo jej adresu.
Co sprawdzamy
- Czy działkę obejmuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. To pierwsze i najważniejsze pytanie. Jeśli plan jest — budujesz na jego podstawie i cała reforma planowania przestrzennego Cię nie dotyczy.
- Jaki jest status warunków zabudowy w tej gminie. Czy gmina uchwaliła plan ogólny, czy dopiero go przygotowuje, i co to oznacza dla wniosku złożonego dziś.
- Jakie są maksymalne parametry zabudowy. Wskaźnik powierzchni zabudowy, minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej, maksymalna wysokość, geometria dachu, nieprzekraczalne linie zabudowy. To one decydują, czy Twój wymarzony dom się zmieści.
- Jak wygląda dostęp do drogi publicznej. Bezpośredni, przez drogę wewnętrzną, przez służebność — od tego zależy, czy w ogóle da się uzyskać pozwolenie.
- Jak wygląda kwestia mediów. Woda, kanalizacja albo zbiornik bezodpływowy, prąd, gaz — i jak daleko są od granicy działki.
Przy okazji zwracamy uwagę na rzeczy, które potrafią zaskoczyć: formy ochrony przyrody obejmujące działkę, sąsiedztwo lasu i wynikające z niego odległości, status gruntu w ewidencji (działka pod zabudowę potrafi figurować jako grunt orny) czy położenie w strefie ochrony konserwatorskiej.
Dlaczego akurat teraz to ważniejsze niż kiedykolwiek. Reforma planowania przestrzennego zastąpiła studium uwarunkowań planem ogólnym gminy, a termin jego uchwalenia upłynął 31 sierpnia 2026 roku. Większość gmin wokół Warszawy planu nie uchwaliła. Dla działki z planem miejscowym nic się nie zmienia. Dla działki bez planu wszystko zależy od tego, czy znajdzie się w obszarze uzupełnienia zabudowy — a w niektórych gminach te obszary obejmują blisko połowę terenu, w innych ułamek procenta. Opisaliśmy to osobno.
Kiedy warto to zrobić
- Przed zakupem działki. To najlepszy moment i najtańszy etap całej inwestycji. Po zakupie dowiadujesz się, co możesz zbudować; przed zakupem możesz jeszcze zmienić zdanie.
- Przed kupieniem projektu z katalogu. Projekt gotowy trzeba zaadaptować do działki — i czasem okazuje się, że wybrany dom nie mieści się we wskaźnikach. Lepiej wiedzieć przed zakupem projektu.
- Przed decyzją o rozbudowie. Pytanie „ile jeszcze wolno dobudować" ma konkretną odpowiedź liczbową i warto ją znać, zanim powstanie koncepcja. Więcej o tym na stronie rozbudowa i przebudowa domu.
- Gdy masz działkę od lat i nie wiesz, czy coś się zmieniło. Plany miejscowe bywają uchwalane i zmieniane; reforma z 2026 roku przetasowała sporo.
Jak to wygląda
- 1. Wysyłasz numer działki albo adres. Formularz niżej albo telefon — 570 012 997.
- 2. Odpowiadamy, zwykle w ciągu 24 godzin. Jeśli czegoś brakuje, dopytujemy od razu.
- 3. Sprawdzamy działkę — plan miejscowy albo status warunków zabudowy, parametry, dostęp do drogi i media.
- 4. Rozmawiamy o wyniku. Konkretnie: co się zmieści, czego nie, i jakie są warianty. Bez opłat i bez zobowiązań.
Jeśli po tej rozmowie zechcesz iść dalej, dopiero wtedy rozmawiamy o zakresie projektu, terminie i cenie. Jeśli nie — rozstajemy się i nic nie płacisz.
Gdzie sprawdzamy działki
Warszawa i promień około 40 km. Dla najczęściej wybieranych gmin opisaliśmy osobno, jak wygląda tam sytuacja planistyczna: Warszawa, Łomianki, Stare Babice, Błonie, Michałowice, Pruszków, Nadarzyn, Grodzisk Mazowiecki, Lesznowola, Piaseczno, Otwock, Józefów, Karczew, Wiązowna, Halinów, Wołomin, Klembów, Marki, Ząbki, Legionowo i Czosnów.